(原標題：海南限購太嚴，購房者涌向這座360公里外的城市)

“不內定、不團購，那你‘搶’到房的幾率是很小的。”近日，南寧多位地產中介人員都向每日經濟新聞記者表達了同樣觀點。

盡管不久前南寧市120多家房地產企業被住建局等多部門聯合約談，但南寧市場因搶購帶來的各種“外收”風潮并沒有因此平息。

值得注意的是，南寧作為一個城鎮常住人口452萬人、城鎮化率62.4%、城鎮居民人均可支配收入3.5萬元(2018年數據)的西部二線城市，人口并未出現凈流入，但今年房價為何出現連續過快上漲?被住建部“點名”之后，南寧的各種“搶房”現象為何仍未平息??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“

由于周邊海南省實行了非常嚴厲的全域限購，部分購房需求開始進入廣西和云南。

一部分是認購濱海周邊房產的需求會逐漸進入到廣西市場，包括北海、防城港區域，南寧(注：距離海南省約360公里)作為廣西首府也會受到一定影響，需求上升。”

近一年來南寧二手房價格走勢(數據來源：安居客)

價外款“禁而不止”

進入2019年，南寧房價便打開了上升通道。?5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行了預警提示。隨后的5月21日和6月10日，南寧市召開關于促進房地產市場健康穩定發展會議，研討房地產市場健康穩定發展存在的問題及解決措施。?因樓市精裝維權、亂收價外款、捂盤惜售等問題頻出，6月25日，南寧市城管綜合行政執法局和市住建局、市自然資源局、市場監督局聯合召開全市房地產開發企業教育約談會，首次約談全市120家房企，查找目前房地產銷售市場存在的問題，整治房地產市場捂盤惜售等亂象，加強房地產開發業主的安全主體責任。

近一年來南寧新房價格走勢(數據來源：安居客)?如今一個多月過去，南寧部分在售樓盤置業顧問在接到咨詢電話時已明確表示：無外收、無綁定。但仍有一些樓盤置業顧問表示“要在看房選房階段詳細談這個問題”。?南寧市五象新區某在售樓盤，置業顧問在向每日經濟新聞(微信號：nbdnews)記者談及“外收”問題時則謹慎了許多，“你們還是來現場選了房再談嘛，到時候會告訴你的，電話里不方便說。”中介小談向記者道出了南寧樓市亂象背后的直接原因，“南寧樓盤現在有點供不應求，所以一些熱門的樓盤都是‘先付定金鎖定房號’。等一個月左右吧，預售證下來再簽合同。”

此外，小談還告訴記者，除了“內定”，部分樓盤還設有“團購費”，并且這些費用不會出現在購房發票上，只是以一份pos單作為付款憑證。?盡管有了一部分外收費或團購費，南寧市場供應仍然都是精裝修房。“南寧市場上精(裝)轉毛(坯)很少，開發商只能在精裝修上面賺錢，備案價低，這個差價總要補過來的。”小談說。

去化周期僅4.3個月

據易居《中國百城庫存報告》數據，

南寧市庫存消化周期僅4.3個月，與其他市場交易轉弱的城市形成了鮮明對比。

正是由于庫存的缺口，南寧成為不少房企緊盯的“價值洼地”。7月份，南寧市土地溢價率達到了34%，在全國受監測的40個城市中排名第6位。

2019年1~7月40城市累積土地出讓金與同比增速(數據來源：CRIC、易居研究院)對于房企紛紛看好南寧市場，嚴躍進認為：“從溢價率上來看，也說明了南寧土地的絕對成本并非特別高，但是很多企業看中區域中心城市的發展，而積極拿地。同樣的情況也包括北海，其基礎設施建設也比較好，會帶動土地價格的上升。”?從易居《40城土地快報》統計， 今年前7個月，南寧市土地出讓金累計319.3億元，同比增速88.1%。盡管與同類型城市如長沙、西安、大連等城市相比增速較快，但昆明土地出讓金累積增速達到165.4%，北海更是高達364.5%。

在這三個同屬于海南購房需求可能流入的城市中，南寧的表現顯然還落后于昆明與北海。

在5月份被住建部點名預警后，6月份南寧房價應聲回落。據克而瑞《2019年6月南寧市場月報》，6月南寧市商品住宅均價11542元/平方米，環比下降2.58%。但整體市場供求量均仍然大幅提升。6月南寧市商品住宅新增供應111.10萬平方米，環比上升14.2%;成交104.71萬平方米，環比上升18.79%。據搜狐焦點統計，8月份南寧樓市預計有20多個樓盤推出，包括9個純新盤，其中不乏世茂、融創等知名房企開發的新樓盤項目。而在剛剛過去的一周(7月29日~8月4日)，南寧樓市熱度急速回升，商品房成交3963套，較前一周環比上漲61.16%，成交面積25.4萬平方米，環比上漲33.7%。“這類城市成長性很強，為什么呢?由于過去城鎮化率不太高，在持續發展過程中對市場的需求能夠進一步釋放，因而具備上漲動力。近期房價走勢會相對平穩，后續肯定會有些反彈。尤其是當基建完成、包括海南的一部分需求進入，可能會給這些城市帶來一定的影響。” 嚴躍進表示，“三季度政策稍微收緊，不排除會對部分中介機構、銷售秩序進行管控。”

關鍵詞： 海南全域限購