(王永樂) 日前，國家統計局公布31省份前三季度房地產開發投資情況，廣東繼續穩居第一，累計投資超過1.1萬億元。增速方面，海南、寧夏、河北3個地區同比增速為負。

3省份房地產投資負增長

2019年1—9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1—8月持平，一舉結束了5—8月該指標同比增速持續回落的情況。其中，1—9月住宅投資72146億元，增長14.9%，增速持平。

日前，國家統計局公布31省份前9月房地產開發投資情況。從房地產投資累計值來看，1—9月，廣東、江蘇、浙江繼續保持領先，廣東以11464.44億元穩居第一，江蘇以9239.16億元緊隨其后。

從增速來看，安徽、廣東、山東、湖南、內蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、貴州、廣西、云南、西藏等14省份增速跑贏全國。其中，西藏、云南、廣西增速位列前三甲，分別為40.9%、29.7%和28.7%。

另外17省份增速均低于10%，其中，海南、寧夏、河北3地同比為負增長，分別為-28.1%、-10.4%、-1.1%。

為減少經濟對房地產的依賴，海南對房地產屢下重手。自去年6月以來，海南房地產投資持續保持負增長，進入今年后增速下降趨勢尤為明顯。

今年9月，海南房地產再出禁令。9月16日印發的《海南省產業準入禁止限制目錄 (2019年版)》針對房地產業提出的管理措施為：禁止建設房地產開發經營中的產權式酒店;生態保護紅線區內建設商品房;利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅;五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產項目。

監管嚴懲銀行信托資金違規輸血房地產

今年以來，監管機構對“涉房貸”違規監管不斷強化。

5月，銀保監會發布2019年銀行機構“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作要點，其中明確列出了房地產行業政策相關的各項違法違規行為，包括未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房等。

7月6日，銀保監透露，針對近期部分信托公司房地產信托業務增速過快、增量過大的情況，銀保監會于近日對部分信托公司開展了約談警示。要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。

8月，銀保監會下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》表示，因部分城市房價過熱、房地產信貸規模過高的原因，監管將展開房地產貸款業務專項檢查，尤其針對銀行通過表外、同業等渠道輸血房地產市場的違規行為，將面臨監管嚴格處罰。

9月3日，銀保監會主席郭樹清表示，聚焦打好防范化解金融風險攻堅戰，多措并舉化解高風險金融機構風險，持續整治網絡借貸等互聯網金融風險，堅決打擊非法金融活動，遏制房地產金融化泡沫化傾向，守住不發生系統性風險的底線。

據《中國證券報》10月14日報道，近期，銀行、信托等頻頻被開出大額罰單，違規案由均涉及資金流入樓市。前三季度(以發布日期計)，各級銀保監系統對銀行業機構(不含個人)共開出罰單1214張。其中“涉房”貸款罰單數量超過120張，合計罰沒金額已超過1億元，百萬級別的罰單頻現。

據中新經緯記者不完全統計，今年以來，已經有17家信托公司因業務違規收到銀保監會罰單，總計罰單為33張。從處罰原因來看，信保合作、房地產業務是重點違規領域。

在貸款方面，房地產領域貸款增速一直在“壓縮”。10月15日，央行調查統計司司長阮健弘在前三季度金融統計數據新聞發布會上表示：截至9月末，房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長了15.6%，比上年末回落了4.4個百分點，增速已經連續14個月回落。

在監管壓力下，三季度房地產信托遭遇“急剎車”。據用益金融信托研究院報告，三季度房地產信托募集資金1529.18億元，環比減少27.50%;從月度數據來看，房地產類信托在7月和8月中下滑的情形較突出，8月募集規模下滑至400億元線，9月募集規模略有回升，達到455.55億元。

用益金融信托研究院指出，監管趨嚴已是下半年集合信托市場的主基調，而作為監控的重點領域，房地產信托業務短期內難以逆轉頹勢。

在融資收緊的環境下，房企融資成本也在持續上漲。

克而瑞研究中心的數據顯示，若剔除碧桂園發行的一筆利率為4.5%的債權，9月，95家典型房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環比上升1.22和0.55個百分點。截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。

根據中原地產研究中心的統計，今年以來，恒大、佳兆業、景瑞、花樣年、弘陽地產、正榮地產、陽光城、朗詩、新湖、泛海、當代置業、融信等多家房企美元融資成本超過10%。

四季度投資增速或有降低

中原地產研究中心數據顯示，今年1—9月，全國房地產調控政策高達415次!相比2018年1—9月的385次上漲了7.79%，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。國家統計局國民經濟綜合統計司司長毛盛勇10月18日表示，房地產的定位很明確“房住不炒”，也不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段。房地產的發展，總的來看是平穩、健康、有序的。

國研中心房地產研究員劉衛民表示，在房地產調控的作用下，“金九銀十”的成色可能與往年相比明顯不足了，隨著一系列房地產調控政策的發酵，可能在后續一些開發企業包括一些項目的以價換量的力度還會繼續加強，未來房地產市場將呈現繼續調整的態勢。

除房地產開發投資回暖外，房地產開發企業到位資金同比增速也有所回暖，1—9月的同比增速，比1—8月加快0.5個百分點，同樣結束了5—8月以來，這一指標同比增速回落的情況。

“從開發企業到位資金情況來看，銷售回款成為開發企業現金流改善的主要方式，1—9月，定金及預收款增長9%，個人按揭貸款增長13.6%，較1—8月均有明顯上漲，推動開發企業到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個百分點。但國內貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發企業融資環境進一步收緊，資金壓力仍非常大。”諸葛找房副總裁苑承建表示，預計4季度，開發企業會采取更加積極主動的以價換量策略，房地產銷售將保持平穩，全年銷售數據將與去年持平或小幅下降;融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發投資增速在當前水平略有下降。

華泰證券報告指出，資金來源方面，銷售回款短期可能保持穩健，但整體資金面趨緊。開發環節而言，房企拿地可能偏謹慎，開工走低、竣工回升的趨勢或繼續演進，施工重心整體后移。預計四季度房地產投資單季同比增速可能降至4%左右(前值9.3%)，全年累計投資同比增速降至9%左右。

關鍵詞： 房地產投資