榮盛發展首席經濟學家 尹中立

2018年的下半年房地產市場不及上半年的表現，2019年的房地產市場表現與2018年的走勢類似，上半年表現較好，進入第三季度之后各項數據均出現調整，而且比2018年第三季度調整的幅度更大。無疑，這是政策調控的結果。自今年第二季度以來，房地產金融政策明顯收緊，7月底的政治局會議強調“不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”。第三季度房地產市場的各項數據在走弱，市場的分化在加劇，房地產調控政策的效果正在顯現。

一、房地產各項數據均走弱

從土地市場看，今年三季度，住宅用地市場整體持續降溫，供需雙雙減少。300城土地市場住宅用地供應面積環比減少4.1%，同比下降6.6%。300城住宅用地市場成交面積規模環比減少5.8%，同比下降2.5%。平均溢價率較二季度下降12個百分點，較去年同期提高0.6個百分點。三季度流拍住宅地塊共172宗，流拍面積環比增加47%，但較去年同期有所改善。

土地市場分化，三四線城市流拍增多。從土地市場熱度看，依然是長三角區域為首，然后是中西部、珠三角、京津冀。從土地流拍情況看，10月份，52塊地流拍，其中34塊地在三四線城市。

從銷售情況看，統計局數據顯示，1-9月份，商品住宅銷售面積同比增長1.1%;其中，東部、東北地區銷售面積同比下降;中、西部地區銷售面積同比增長。

從銷售金額看，1-6月，商品住宅銷售金額同比增長10.3%，增速高于二季度末1.9個百分點，低于去年同期5.3個百分點。克爾瑞數據顯示：二季度末與三季度末，TOP100房企累計權益銷售規模同比增速均為4%(2018年三季度數據不詳)。

從價格看：10月份中指院數據顯示，監測的100個城市，價格環比漲幅持續收窄。進入四季度打折季后，廣州、天津、濟南、南昌、合肥、武漢、長沙等一、二線城市均出現新盤降價情況。西安、昆明、重慶、南寧等中西部城市新盤價格相對堅挺。

二、傳統促銷季，房企以價換量

面臨嚴峻的政策調控，2019年房企打折促銷季較往年來得早了些。8月20日，恒大率先開始了新一輪的“恒大購房季”，各個區域開始推出優惠活動，全員營銷。碧桂園以鳳凰云為平臺，在9月中旬至10月中旬舉辦“金秋購房節”。多數中小型房企紛紛跟隨。正在沖刺業績的正榮集團將在國慶期間舉辦全國TAO房節，13個區域逾百個項目均參與。奧園商業地產不僅優惠，從來訪到購房，各個階段都送禮。

值得關注的是，雖然恒大打響打折第一槍，但頭部房企以及年度銷售目標完成較好的房企打折力度有限，有的甚至不如往年。以恒大為例，歷年打折季中，2011年7.5折，2016年8.2折起， 2018年為8.9折，今年為9折。北京中海營銷部工作人員表示，“金九銀十”沒有特殊的降價促銷策略，今年已完成業績指標，不會刻意降價失去經營意義。一方面反映出頭部房企對市場長期看好，對后市較有信心;另一方面，反映出在市場環境整體偏弱，政策持續抑制特別是限價等政策影響下，房企利潤已經被縮減，折扣空間有限。

三、三季度房企融資環境整體偏緊

房地產行業資金趨緊。1-9月份，房地產開發企業到位資金同比增長7.1%;增速較1-6月回落0.1個百分點，較去年同期回落0.7個百分點。從月度走勢看，9月份房企到位資金小幅改善，增速比1-8月份加快0.5個百分點，結束了連續4個月的增速回落走勢。

從資金來源結構看，受政策影響，房企融資途徑更加正規化，表外融資規模減少。1-9月份，國內貸款增速較二季度末和去年同期分別提高0.7和14.2個百分點;而自籌資金增速較二季度末和去年同期分別降低1.2和7.9個百分點。

從主要融資渠道看，三季度信用債融資規模較去年同期下降15.6%，較二季度小幅增加7%;海外發債規模較二季度下降15%，較去年同期增加38%;房地產類集合信托募集規模同比下降15.5%，環比減少13%。

9月份房企發行信用債和海外債融資成本較一季度均有上升。報告分析稱，部分擴張型房企融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企業已經達到13%。

展望未來，在政策力度保持不變的情況下，房地產市場總體將持續走弱趨勢。

關鍵詞： 房地產市場走弱