調控政策持續發力，房地產市場出現明顯轉向。9月15日，國家統計局發布了8月70個大中城市房價變動情況。從數據變化來看，隨著前期出臺的調控政策不斷發酵、信貸持續收緊，疊加市場進入淡季，市場熱度進一步回落。8月新房、二手房上漲城市數量持續減少，并降至年內最低水平，新房價格漲幅回落、二手房價格止漲轉跌，這也是今年以來二手房價格首次出現下降。

“信貸收緊下，樓市拐點出現了。”業內人士指出，這是自2015年4月以來，連續77個月，除了疫情影響的2020年2月外，二手房下調城市最多，上漲城市最少的一個月。

34城二手房價格下跌

從8月70城新建商品住宅房價指數來看，新建商品住宅上漲城市數量46個，較上月減少5城;持平城市4個，較上月增加1城;下跌城市20個，較上月增加4城。從漲幅情況來看，70城平均漲幅為0.16%，漲幅較上月收窄0.14個百分點;上漲城市平均漲幅0.36%，環比漲幅收窄0.14個百分點。

分等級城市看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1%，北京漲幅較上月收窄0.6個百分點，上海漲幅持平，深圳漲幅擴大0.5個百分點，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。一線城市中僅有深圳漲幅擴大，并且漲幅領跑一線城市。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅較上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。整體來看，各等級城市價格漲幅均較上月收窄或持平，在市場步入淡季，調控政策接連落實下，價格上漲動力削弱，新房價格漲幅將更趨于平緩。

從8月二手住宅房價指數來看，上漲城市數量為27個，比上月減少14個;持平城市9個，較上月增加6個;下跌城市34個，比上月增加8個。這也是近幾年來，二手房下跌城市數量首次超過了上漲城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，房價上漲城市已經連續5個月數量下調，從房價上漲趨勢看，在3-4月出現頂峰后，二季度以來市場上漲不算收窄，調控抑制了房價上漲。特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個，這是自2015年4月來，連續77個月，除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點，全國樓市房價拐點已經出現。

房價拐點到來，離不開調控政策的持續發力。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，隨著調控重點轉向二手房市場，多城跟進二手房參考價機制，市場觀望情緒漸濃，價格上漲乏力，其中深圳已經連續4個月下降，作為首個出臺二手房指導價的城市，市場降溫顯著。

從各等級城市來看，一線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點;深圳環比下降0.4%，連續4個月下降;二線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平;三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。

商品房銷售高位回落

受高基數及政策因素影響，8月單月銷售量延續7月，呈現高位回落走勢。1-8月全國商品房銷售面積為114193萬平方米，同比增速為15.9%;商品房銷售額為119047億元，同比增速為22.8%;商品房累計均價為10425元/平方米。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從單月成交數據來看，8月商品房銷售面積為12545萬平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%，目前的市場在季節因素、高基數因素、政策因素等多方面的疊加下，市場表現為高位回落。全國商品房銷售量在2021年7月之前已經保持連續14個月單月歷史峰值，高基數導致8月同比增速下滑。

此外，以“三穩”為目標的調控政策下，多地調控政策趨緊，使得近期銷量出現回調走勢。據貝殼研究院統計，8月房地產市場調控類政策出臺36次，自4月以來調控頻次持續增加，調控持續加碼。

銷售回款為到位資金主要來源，房貸利率持續上行拉動銷售回款增速下行，使得房企到位資金承壓。1-8月房企到位資金為134364億元，同比增長14.8%。分項來看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%以及13.4%。

“國內貸款增速降幅持續擴大，房企到位資金持續承壓，這與銀行貸款集中度管理有關。”潘浩指出，據貝殼研究院監測的72城8月主流首套房貸利率為5.6%，二套利率為5.9%，保持持續上漲。信貸環境收緊對銷售回款增速起到抑制作用，同時銷售回款又為房企到位資金的主要來源，使得房企資金壓力加劇。

“金九銀十”加大促銷

在政策調控更趨精準化、調控重點轉向二手房市場之下，政策效應逐漸顯現。陳霄稱，新房、二手房市場熱度均有所下滑，二手房表現更為明顯。預計隨著接下來“金九銀十”傳統旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現象增加，新房價格漲幅或將繼續回落。而二手房市場在多措并舉之下或將延續降溫局面。

“金九銀十”是房地產銷售的重要節點，對于“金九銀十”市場的整體預判，潘浩表示，由于企業融資端持續承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐，因此銷售回款成為房企運營的生命線。結合上述“高位回調”的市場判斷，面對傳統“金九銀十”的銷售節點，房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷措施是常規操作。

但面對年底前的交房節點，為維護前期購房業主利益，多數老項目并不會整體采取過于極端的降價措施，更有可能的選擇是針對產品力稍弱的房源推出促銷政策，一方面清理長期庫存，另一方面也集中進行客戶引流或儲備。當然，也存在部分房企出現較大的現金流壓力，進行較大力度的促銷，但多數操作都是階段性的選擇。

在張大偉看來，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市紀錄已經成為定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房價上漲，在2021年下半年還會持續一段時間。

不過張大偉表示，越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，房價會繼續放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭，針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩。預計2021年下半年一線城市大部分將進入調整周期。

(記者 盧揚 王寅浩)

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