極目新聞?dòng)浾?舒隆煥

繼杭州、南京業(yè)主提出二手房“指導(dǎo)報(bào)價(jià)”后，西安又現(xiàn)二手房業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”。近日，綠城西安全運(yùn)村一在建小區(qū)業(yè)主群流出一張截圖，計(jì)劃3年漲價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，引起多方關(guān)注。

【資料圖】

近日，極目新聞?dòng)浾咦咴L了綠城西安全運(yùn)村。有房產(chǎn)中介認(rèn)為，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”一定程度上是在擾亂市場(chǎng)，若其他區(qū)域業(yè)主效仿，一旦遭到舉報(bào)，或許監(jiān)管部門(mén)會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)、限價(jià)政策，得不償失。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，“抱團(tuán)漲價(jià)”的行為并不受市場(chǎng)認(rèn)可，亦不符合基本的價(jià)值規(guī)律。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體朝著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)前行，促進(jìn)市場(chǎng)交易回暖是主要工作，而在這一過(guò)程中，依然要防范各類(lèi)操控價(jià)格的做法，要確保二手房的價(jià)格穩(wěn)定。

綠城西安全運(yùn)村

業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”欲炒熱小區(qū)

公開(kāi)信息顯示，綠城西安全運(yùn)村（以下簡(jiǎn)稱“全運(yùn)村”）項(xiàng)目位于西安港務(wù)區(qū)奧體中心板塊，共分為六期開(kāi)發(fā)。其中，一期、二期、三期、四期已經(jīng)交付，芳華苑在五期。

今年2月底，全運(yùn)村五期芳華苑業(yè)主群內(nèi)有人倡議，制訂3年漲價(jià)計(jì)劃，2023年7月份小區(qū)成交價(jià)保持2.5萬(wàn)元/平方米，到2026年7月房?jī)r(jià)要達(dá)到4萬(wàn)元/平方米?！坝?jì)劃3年漲價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米”，這讓綠城西安全運(yùn)村引起多方關(guān)注。

為完成漲價(jià)計(jì)劃，有業(yè)主還提出，全運(yùn)村每個(gè)小區(qū)出一個(gè)代表組成村支部委員會(huì)，每個(gè)業(yè)主掛牌價(jià)格需要通過(guò)村委會(huì)審核。審核不通過(guò)的家庭，村委會(huì)予以談話，駁回低價(jià)成交申請(qǐng)，并設(shè)定冷靜期一個(gè)月。對(duì)于多次談話依然執(zhí)意要低價(jià)成交的，將被認(rèn)定為“擾亂全村市場(chǎng)穩(wěn)步上漲的家庭”，并打上“不友好家庭”標(biāo)簽。

近日，極目新聞?dòng)浾咦咴L了綠城西安全運(yùn)村，看到一至四期千余米的主干道港安路上，聚集了數(shù)十家房產(chǎn)中介公司，五期芳華苑尚在建設(shè)中。

正在建設(shè)中的五期芳華苑

“抱團(tuán)漲價(jià)”是部分業(yè)主想把全運(yùn)村炒得更熱，但業(yè)主情況各異。房產(chǎn)中介張先生向記者介紹，全運(yùn)村的業(yè)主不少是來(lái)自全國(guó)各地的投資客戶，他們自然希望房?jī)r(jià)上漲。而五期芳華苑有些業(yè)主此前是一至四期的業(yè)主，他們后來(lái)買(mǎi)五期屬于改善型購(gòu)房，漲不漲價(jià)則是隨行就市的心態(tài)，“但也有少許急售的業(yè)主，不會(huì)理會(huì)所謂的‘抱團(tuán)漲價(jià)’。”

引發(fā)熱議后，從網(wǎng)上的評(píng)論的風(fēng)向來(lái)看，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的想法過(guò)于天真。在走訪中，記者遇到了看房的李先生（化姓）一家，在此看房是看中了附近的教育配套，他女兒想給孩子買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房。

跟房產(chǎn)中介一番了解，李先生認(rèn)為目前全運(yùn)村的房?jī)r(jià)有些虛高。對(duì)于網(wǎng)傳截圖中業(yè)主希望2023年7月此處房?jī)r(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米，李先生表示如果真是這個(gè)價(jià)，自己不會(huì)再考慮了，“周邊綠化環(huán)境確實(shí)還行，但除了學(xué)校，整體配套還不成熟，離主城區(qū)也挺遠(yuǎn)的，這兒的高鐵線也有點(diǎn)吵?！?/p>

張先生介紹，漲價(jià)消息曝出后一周左右，即3月初開(kāi)始，綠城西安全運(yùn)村的房?jī)r(jià)有所上漲，均價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，“例如99平方米的三室售價(jià)大概在220至230萬(wàn)元，屬于正常，高于240萬(wàn)元，則明顯業(yè)主不誠(chéng)心賣(mài)?！?/p>

走訪中，多名房產(chǎn)中介表示對(duì)業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”有所耳聞，數(shù)日后，附近的中介公司便把這個(gè)消息當(dāng)成了茶余飯后的談資。對(duì)于截圖中到2026年7月房?jī)r(jià)要達(dá)到4萬(wàn)元/平方米的計(jì)劃，房產(chǎn)中介汪先生（化姓）表示，“那是部分業(yè)主的幻想，有這個(gè)錢(qián)，客戶不會(huì)來(lái)全運(yùn)村，選擇西安曲江、高新都比這里好?！?/p>

此前，五期芳華苑一位業(yè)主對(duì)新京報(bào)稱，截圖流出沒(méi)幾天，相關(guān)微信群已經(jīng)不再討論此事，據(jù)說(shuō)已經(jīng)被叫停。

記者從西安港務(wù)區(qū)管委會(huì)有關(guān)部門(mén)獲悉，上述微信群截圖是真實(shí)的，這屬于部分業(yè)主個(gè)人行為，五期芳華苑還沒(méi)交房，房管部門(mén)聯(lián)合工商會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。

“此事也有可能是中介機(jī)構(gòu)或者炒房客的行為?！蔽靼矅?guó)際港務(wù)區(qū)房管局相關(guān)工作人員向新京報(bào)表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不是業(yè)主說(shuō)說(shuō)就能定的，我們已經(jīng)檢查了相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，目前全運(yùn)村小區(qū)房源市場(chǎng)成交價(jià)格還是在1.8至2.2萬(wàn)元/平方米，這屬于正常價(jià)格，建議購(gòu)房人不要輕信上述個(gè)人傳播的‘抱團(tuán)漲價(jià)’消息?！?/p>

中介不看好部分業(yè)主欲“漲價(jià)”行為

在走訪中，上述房產(chǎn)中介張先生告訴記者，之前他所在的房產(chǎn)中介門(mén)店在西安世博園附近，后來(lái)搬到了全運(yùn)村。因?yàn)槿\(yùn)村所在的西安港務(wù)區(qū)教育資源好，樓市熱度持續(xù)攀升，二手房市場(chǎng)更有前景。張先生介紹，來(lái)全運(yùn)村看房的客戶比較多，購(gòu)買(mǎi)群體主要為學(xué)區(qū)房客群，這也是支撐業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的信心與動(dòng)力之一。

公開(kāi)消息顯示，2020年，西安港務(wù)區(qū)官宣通過(guò)“名校+”模式，引進(jìn)陜師大、西安鐵一中兩所名校，合作托管鐵一中陸港學(xué)校、陜師大陸港小學(xué)。其中，鐵一中陸港學(xué)校包含小學(xué)、初中、高中，共提供9000個(gè)學(xué)位，陜師大陸港小學(xué)提供2200個(gè)學(xué)位。

全運(yùn)村一名商戶對(duì)記者稱，據(jù)他觀察，最近因?yàn)榉吭瓷倭?，?lái)此處看房的人隨之變少，但凡有來(lái)看房的都是為孩子上學(xué)做打算，“等孩子上完學(xué)了，可以再把房子賣(mài)了，這是學(xué)區(qū)房賠不了錢(qián)。”

在走訪中，房產(chǎn)中介王女士向記者介紹，事實(shí)上，除了鐵一中之外，西安五大名校均通過(guò)合作辦學(xué)的形式落地港務(wù)區(qū)，然而區(qū)域內(nèi)在售的二手房小區(qū)并不多，還是以新房市場(chǎng)為主，“如果不著急上學(xué)，建議業(yè)主選擇新房?！?/p>

“據(jù)說(shuō)最近一次鐵一中陸港學(xué)校聯(lián)考的成績(jī)很不錯(cuò)，吸引了不少家長(zhǎng)慕名來(lái)看房。”王女士告訴記者，今年是鐵一中陸港學(xué)校辦學(xué)以來(lái)，首次中高考，升學(xué)率備受關(guān)注，一旦考好了，全運(yùn)村的二手房?jī)r(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲。

綠城西安全運(yùn)村附近的鐵一中陸港學(xué)校

環(huán)境好，配套趨于完善，但“房住不炒”的大政策決定了房?jī)r(jià)只可能是緩慢上漲。在房產(chǎn)中介高先生看來(lái)，目前全運(yùn)村的二手房?jī)r(jià)格還未達(dá)到峰值，雖有上升的空間，他卻不看好業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”行為。他認(rèn)為，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”一定程度上是在擾亂市場(chǎng)，若其他區(qū)域業(yè)主效仿，一旦遭到舉報(bào)，或許監(jiān)管部門(mén)會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)、限價(jià)政策，“比如對(duì)小區(qū)出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，‘有價(jià)無(wú)市’是有先例的，得不償失?！?/p>

記者注意到，根據(jù)西安市的相關(guān)規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿3年且已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》取得滿2年才能登記出售，今年2月份開(kāi)始，綠城西安全運(yùn)村才陸續(xù)有房源“網(wǎng)簽合同滿三年”。

上述房產(chǎn)中介張先生介紹，目前全運(yùn)村“網(wǎng)簽合同滿三年”的房源并不多，在售房源稀缺，2023年下半年會(huì)有一批房源“滿三”?！坝胁糠挚蛻粢呀?jīng)提前看好房，交了訂金，等‘滿三’之后再與業(yè)主過(guò)戶?！北M管如此，張先生表示，網(wǎng)傳截圖中，業(yè)主期望2023年7月份小區(qū)成交價(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米，還得看今年鐵一中陸港學(xué)校的中高考升學(xué)率。

專家稱“抱團(tuán)漲價(jià)”不受市場(chǎng)認(rèn)可

上述西安業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”在全國(guó)來(lái)看，并非個(gè)案。

2018年5月，杭州有小區(qū)業(yè)主在賣(mài)房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)。這些小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達(dá)成有關(guān)本小區(qū)“上調(diào)二手房?jī)r(jià)”的共識(shí)，并提出比當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)價(jià)每平方米高出至少1萬(wàn)元的“二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

南京的明發(fā)濱江新城小區(qū)也曾被曝出過(guò)部分業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)，他們擬訂了一份《告明發(fā)業(yè)主同志意見(jiàn)書(shū)》，要求所有業(yè)主聯(lián)手抬高小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，并規(guī)定了不同戶型的“指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

對(duì)這種現(xiàn)象，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受極目新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)分析稱，事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆或低谷時(shí)期，都會(huì)有業(yè)主喊話“讓大家把報(bào)價(jià)提上來(lái)”。他表示，從目前來(lái)看，綠城西安全運(yùn)村業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的行為并不受市場(chǎng)認(rèn)可，亦不符合基本的價(jià)值規(guī)律，這甚至是背離市場(chǎng)機(jī)制的，部分業(yè)主的3年預(yù)期也是不理性的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從最近媒體披露的信息來(lái)看，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”行為多發(fā)生在省會(huì)城市或樓市強(qiáng)勁的其他城市，這反映出二手房業(yè)主、購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前樓市以穩(wěn)為主仍認(rèn)識(shí)不清，特別是業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)暴漲依然存在僥幸心理。他提醒，前兩年開(kāi)發(fā)商拿地少，導(dǎo)致當(dāng)前新房供應(yīng)偏少，市場(chǎng)供應(yīng)偏向二手房比較明顯，而綠城西安全運(yùn)村擁有好的學(xué)區(qū)，二手房?jī)r(jià)格更容易漲起來(lái)，后續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，尤為必要。

綠城西安全運(yùn)村夜間景象

據(jù)媒體報(bào)道，從西安二手房市場(chǎng)來(lái)看，年后市場(chǎng)成交量有所上升。根據(jù)西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1至2月，西安二手商品住宅成交量為8161套，同比上漲136.05%，已連續(xù)5個(gè)月上漲，樓市回暖態(tài)勢(shì)明顯。

“對(duì)西安樓市來(lái)說(shuō)，雖然市場(chǎng)的修復(fù)及回升至正常狀態(tài)尚需一定的時(shí)間，但從年后市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，購(gòu)房信心正在逐漸回歸。此前觀望的購(gòu)房者會(huì)加速入場(chǎng)，從而帶來(lái)市場(chǎng)熱度的升溫。”58安居客研究院西安分析師希曦此前對(duì)媒體表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體朝著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)前行，促進(jìn)市場(chǎng)交易回暖是主要工作，而在這一過(guò)程中，依然要防范各類(lèi)操控價(jià)格的做法，尤其從二手房交易情況看，往往是剛需或首套購(gòu)房者在接手?！皬倪@個(gè)角度來(lái)說(shuō)，更要確保二手房的價(jià)格穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

同時(shí)，分析師希曦強(qiáng)調(diào)稱，購(gòu)房者不必恐慌，在“房住不炒”的基調(diào)下，即便市場(chǎng)快速回暖，房?jī)r(jià)也并不會(huì)出現(xiàn)暴漲，仍是以穩(wěn)為主。

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