(原標(biāo)題：　買(mǎi)房送寶馬?“地王盤(pán)套路”背后，有些房子賣不完，有些房子搶不到……)

作者|貓哥

買(mǎi)房又雙叒叕送寶馬了。

每到“金九銀十”，“買(mǎi)房送寶馬”這樣的好事就是接踵而至，寶馬已經(jīng)快要成為了購(gòu)房促銷的標(biāo)配了。去年的這個(gè)時(shí)候，招商送，綠地也送，豪宅送，平層也送，上海寶山送，廣東陽(yáng)江也送。

雖然已經(jīng)是玩剩下的梗，但是到了今年，仍然還有一群效仿者。

貓哥甚至看到了“廣州首付1萬(wàn)、總價(jià)28萬(wàn)還送寶馬”這樣令人有點(diǎn)“驚悚”的推廣信息，你敢發(fā)我都不敢信。

01

這一次“最紅”的效仿者是也位于上海寶山，上一次送寶馬的主角招商雍和府17公里外的“央璽”。

大紅的背板上碩大的“送”字非常惹眼，連在一起則是“購(gòu)房送寶馬，一步到位”，而旁邊就是一輛全新的寶馬車，非常的有沖擊力。

話說(shuō)，央璽這個(gè)盤(pán)也算是來(lái)頭不小。

2016年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)總建筑面積約12.6萬(wàn)平方米的一塊宅地，被建發(fā)、首開(kāi)、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率115%，樓板價(jià)53727元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的寶山顧村“地王”，也成為了上海外環(huán)樓板價(jià)之最。

建發(fā)操盤(pán)三年，“顧村地王”成為了高層+別墅的“央璽”項(xiàng)目，在拿到預(yù)售證入市前，還失了一把火。

不過(guò)，這把火并沒(méi)有把項(xiàng)目燒旺。

6月27日，央璽以6.3萬(wàn)的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，最高報(bào)價(jià)6.8萬(wàn)，最低報(bào)價(jià)5.5萬(wàn)，基本上與樓板價(jià)持平了，按照這個(gè)價(jià)格來(lái)講，基本上算是“虧本”賣了。

戶型面積從85到95平方米，也算是“剛需戶型”了。

但是，銷售卻很不理想，畢竟這是寶山首個(gè)均價(jià)“破六”的項(xiàng)目，與周圍“5”打頭的新盤(pán)相比，實(shí)在沒(méi)什么吸引力。

根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”，從6月27日一期開(kāi)盤(pán)至今，6月份賣出了9套，7月份賣出71套，8月29套，9月25套，最終344套住宅僅售出了134套，其中還有兩套被退了房，去化率不到40%。

而二期已經(jīng)拿到了預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)在即，所以在國(guó)慶節(jié)前后，搞了一個(gè)認(rèn)籌活動(dòng)，也就是“購(gòu)房送寶馬”活動(dòng)，還真有很多人沖著這個(gè)優(yōu)惠去看房。

而就這，也是在玩套路。你以為的是“送”，實(shí)際上是“抽”，10月認(rèn)購(gòu)簽約，獲得的是寶馬5系轎車的抽獎(jiǎng)資格，而抽到的，也只是轎車的“10年使用權(quán)”。

這個(gè)套路，一點(diǎn)都不真誠(chéng)。

當(dāng)年的雍和府雖然身處遠(yuǎn)郊區(qū)，但是人家是真送，不要車還可以折現(xiàn)呢，而其他玩這個(gè)套路的，至少也會(huì)標(biāo)明“抽取”。一句話，還是消化庫(kù)存的壓力太大了。

02

事實(shí)上，整個(gè)上海的行情都不算好，“日光盤(pán)”基本上鮮有了，而幾千人搖號(hào)的盛況也已經(jīng)不再。

9月中旬，上海前灘板塊的晶萃名邸上市，這是時(shí)隔半年，前灘再推新盤(pán)，已經(jīng)算是網(wǎng)紅盤(pán)了，戶型好，而且搖號(hào)不需要凍資，306套房源最終迎來(lái)的961組有效的認(rèn)籌。

而要知道，在2018年的時(shí)候，同樣位于前灘的中糧前灘海景壹號(hào)項(xiàng)目，推盤(pán)437套，搖號(hào)人數(shù)達(dá)到了3127，僅有13.98%的“得房率”。而且在認(rèn)籌階段，需要認(rèn)籌金100萬(wàn)，驗(yàn)資285萬(wàn)。

同前灘，同“紅”，但是不同的命。

近千人的搖號(hào)認(rèn)籌，也沒(méi)有讓晶萃名邸成為“日光盤(pán)”，目前仍有71套房源可售，推出的10棟樓，均處在“在售”狀態(tài)，無(wú)一清盤(pán)。

9月份，上海有近20個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但是在上海市近7日銷售排行榜中，只有黃山錦庭和晶萃名邸進(jìn)入了銷售top10，而其余8個(gè)不是商業(yè)，就是2018年底開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，今年國(guó)慶黃金周期間(10月1日-7日)，30個(gè)典型城市新增商品住宅成交面積為167萬(wàn)平方米，較去年同期小幅微增3%，一線城市中，僅有深圳同比大漲80%，維持著一線的熱度，北京上漲一成，而上海則是以83%的幅度暴跌。

在節(jié)前，重點(diǎn)城市都在加速推盤(pán)，雖然推新是主流，但是供應(yīng)還是比較多的，中指院的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)前一周內(nèi)，全國(guó)重點(diǎn)城市共開(kāi)盤(pán)105個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)推出房源19171套，而在9月30日至10月6日一周內(nèi)，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目縮減至44個(gè)，房源7435套。

下降的不僅是房源數(shù)量，還有平均去化率。

在國(guó)慶期間的一周內(nèi)，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黃金周的新房，也沒(méi)有比較好賣。

03

雖然整體上房子不好賣，但是仍然還有“暢銷款”。

什么樣的房子好賣?

一個(gè)是大家傳統(tǒng)意義上的“躺賺房”。

比如南京江北自貿(mào)區(qū)內(nèi)有個(gè)江與城項(xiàng)目，據(jù)稱是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值空間大，而且南京整體限價(jià)的情況下，能夠做到房?jī)r(jià)比周邊的房源低，仍然能夠“買(mǎi)到就是賺到”，一期開(kāi)盤(pán)200多套房，7000多人報(bào)名，二期的300多套，又是7000多組搖號(hào)。

而在更早一點(diǎn)的杭州，“千人搶房”是小意思，8800的登記人數(shù)都不算高，有一個(gè)公寓項(xiàng)目，178套的房源，引來(lái)2.95萬(wàn)人提交登記成功，另有1.1萬(wàn)人的資格待審核，最終中簽率0.6%。

而另外一種，就是讓人架不住的“瘋狂促銷”。套路也好，真誠(chéng)也罷，“降價(jià)”這件事在全國(guó)人民的心中還是很有分量的。

進(jìn)入9月份以后，市場(chǎng)迎來(lái)的就是一個(gè)“全員賣房”的局面，當(dāng)二手房的房主們還在糾結(jié)要不要降價(jià)賣房的時(shí)候，頭部房企已經(jīng)打響了降價(jià)的“戰(zhàn)役”，有房企連KPI都上了。

作用也是很明顯的。

房企拿出了9月份的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)是很震驚的。恒大9月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)約73.8%，同比增長(zhǎng)約31.9%，刷新了恒大單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄;碧桂園9月份合同銷售515.8億，同比增長(zhǎng)40.39%;世茂單月全口徑銷售額320.9億，環(huán)比增長(zhǎng)49%，同比增長(zhǎng)57%。

降價(jià)有用。

04

不過(guò)，在進(jìn)入四季度之后尤其是黃金周之后，不確定的因素又增加了一重。

10月8日，以LPR為基礎(chǔ)的房貸利率新政正式實(shí)施了，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

首套房不低于LPR，而二套房加點(diǎn)不低于60個(gè)BP(基點(diǎn))。

最新一期的LPR是央行在9月20日發(fā)布的，一年期的LPR降了5個(gè)BP，全面降準(zhǔn)后，帶動(dòng)LPR定價(jià)走低，5年期的LPR4.85%，與上期相比維持不變。

在新政落地首日，不少城市都對(duì)當(dāng)前的房貸利率做了調(diào)整，各地的加點(diǎn)幅度也各不相同。

北京的首套房在LPR基礎(chǔ)上加50個(gè)BP至5.4%，二套房加105個(gè)BP到5.9%，基本上與此前按基準(zhǔn)利率上浮后的房貸利率持平;南京首套房加80個(gè)BP，二套房加105個(gè)BP;熱點(diǎn)城市蘇州，首套加120個(gè)BP，二套房加150個(gè)。

而在未來(lái)，城市間的利率分化也會(huì)更加明顯，但是LPR整體下降的趨勢(shì)并不大，畢竟在LPR政策出臺(tái)之初，其中的一個(gè)目標(biāo)就是不刺激房地產(chǎn)。而每月的LPR調(diào)整以及各個(gè)銀行貸款加點(diǎn)的多少，除了報(bào)價(jià)銀行的因素外，還要考慮的就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。

雖然后續(xù)報(bào)價(jià)還沒(méi)有出，但是穩(wěn)中漸緊，卻能夠達(dá)成一部分共識(shí)。

在上市房企的中報(bào)期，很多房企表示不拿地了，而逐漸降溫的土地市場(chǎng)也表明，很多房企已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)存貨清庫(kù)存了。

那么，接下來(lái)的四季度，還會(huì)繼續(xù)打折促銷嗎?

冷熱不均，風(fēng)險(xiǎn)也暗含其中，傻傻買(mǎi)房就能躺賺的好時(shí)候，一去不返了，當(dāng)然，撿漏賺錢(qián)的機(jī)會(huì)也不少，這更考驗(yàn)?zāi)愕难酃夂陀職狻?/p>

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