11月1日，葛先生在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員在10月31日半夜11點多時威脅其“半夜搬出去”，以誘導威脅形式讓其簽合同。

10月31日，朱女士在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員“隱瞞做貸款租房”。

10月29日，關先生在聚投訴上投訴蛋殼要求其“三天之內搬離，根本不留協商余地”。

10月16日，某剛大學畢業人士在黑貓投訴上投訴其被銷售人員誘導辦理租房貸款并拒不退租。

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雖然問題不斷，但是蛋殼公寓竟然要赴美IPO了!

不受歡迎的“二房東”，“早熟”的上市

截至11月11日，蛋殼在黑貓投訴上被投訴1577條，在聚投訴上被投訴427條。比如自如、青客都多。

蛋殼相關問題不斷，也引起了監管關注。不完全統計，今年之內蛋殼已經多次被相關部門約談或處罰。今年10月10日，蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對外招租，被北京市住建委處罰款6萬元。3月6日，北京市場監督管理局發布消息顯示，近期因投訴舉報居高不下，東朝所近期對蛋殼公寓進行了約談。3月14日，蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費者權利等6種違法行為，遭深圳市場稽查局處罰。

在運營水平有待提升情況下，蛋殼現階段IPO似乎并不明智。畢竟，青客公寓不久前在美IPO被迫調低了發行股份數量，融資規模也由調整前預計的最高1億美元降至最終的4590萬美元，不足原規劃一半。

有青客前車之鑒，蛋殼為啥還著急上市呢?大概率是因為真的缺錢了。

蛋殼最近三年一直處于虧損狀態，招股書顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元;至2018年，凈虧損增至13.70億元;而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物(包含現金、存款及受限資金)為23億元人民幣。

按照現有虧損規模，蛋殼賬上現金“燒”了多長時間了。

租金倒掛，規模越大虧損越多

目前，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%，現金流回正周期至少6年以上，屬于典型的微利型行業。而蛋殼片面追求業績，面臨更嚴重問題：租金倒掛，規模擴張，營收增長，虧損也越來越大。

2018年，蛋殼公寓取得租金+服務費總收入為26.75億元，其中租金成本21.72億元，包括銷售、裝修、管理等其他經營成本費用17.25億，利息費用1.63億，最終錄得凈損失13.70億。

而蛋殼公寓作為接受多輪機構投資的創業企業，為了兌現對投資者的承諾，必然需要盡快做大規模上市，讓投資機構退出獲利。

但在現有的租金倒掛模式下，蛋殼規模越大，虧損就越大，陷入惡性循之中。

占比僅2%，無定價能力盈利無期?

為了長遠發展，蛋殼等長租公寓機構必須實現盈利。但是目前來看，蛋殼暫時還沒有盈利的希望。

從企業端來說，截至2018年底，中國由機構經營的長租公寓僅占住宅租賃物業的2%，增長空間還有很大。即使部分頭部企業近期成功IPO，融資后支持其未來3-5年繼續“燒錢擴張”。但是長租公寓占住宅租賃物業的比例也很難超過10%。

在較低的市場占比情況下，企業的議價能力較弱，較難以大幅提價實現盈利。

從需求端來說，國內市場與國際市場有很多區別，國人購房置業的遠遠大于外國客戶。因此，長租公寓的主要群體還是工作幾年之內的年輕人，這些人本身的收入水平就有限，即使居住品質高一些，也難以承受比市價溢價過多的長租公寓。

數據顯示，截至2018年底約80%的房客尋求每月租金低于2000元人民幣的公寓。這一數據就反映了租客對房租的承擔能力。

可預見的時間內盈利概率較低，IPO獲得資金“燒完”后何以為繼?如果不能解決這個難題，蛋殼此次赴美IPO，能否獲得國外資本青睞，還很難說。

關鍵詞： 蛋殼公寓赴美IPO