繼恒大物業(yè)發(fā)布全年業(yè)績(jī)報(bào)告后，碧桂園服務(wù)也于3月22日晚間發(fā)布了2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。作為上市物管企業(yè)“老大”，碧桂園服務(wù)的年報(bào)成績(jī)，一定程度上反映了行業(yè)的冷暖。

2020年全年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約156億元，同比增長(zhǎng)約61.7%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約27.82億元，同比增長(zhǎng)約61.9%;股東應(yīng)占利潤(rùn)約26.86億元，同比增長(zhǎng)約60.8%。而在營(yíng)利雙收的背后，碧桂園則是靠著收并購(gòu)來(lái)推高增值服務(wù)，同時(shí)，對(duì)母公司依賴(lài)癥改善未解除。

營(yíng)收與行政開(kāi)支同漲

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年碧桂園服務(wù)收入由2019年同期約96.45億元增至約156億元，增幅約61.7%;年內(nèi)凈利潤(rùn)由2019年同期約17.18億元增至約27.82億元，增幅約61.9%。

在物管規(guī)模方面，截至2020年12月31日，碧桂園服務(wù)除(三供一業(yè))業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積由2019年12月31日約2.76億平方米增加約1.01億平方米至約3.77億平方米，除(三供一業(yè))業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)合同管理面積由2019年12月31日約6.85億平方米增加約1.36億平方米至約8.21億平方米。

就在前不久，恒大物業(yè)發(fā)布年報(bào)顯示，2020年全年，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約105.09億元，同比增長(zhǎng)約43.31%;股東應(yīng)占利潤(rùn)約26.47億元，同比增長(zhǎng)約184.49%;每股盈利0.26元。

按照這一系列數(shù)據(jù)，碧桂園再次穩(wěn)坐物管企業(yè)老大的位置。

但營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)，與碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張密不可分，這同樣也帶來(lái)了行政開(kāi)支大幅提升。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年碧桂園服務(wù)行政開(kāi)支約19.5億元，較截至2019年12月31日止年度的約12.08億元增加約61.5%。

碧桂園服務(wù)方面解釋稱(chēng)，行政開(kāi)支增加主要是由于集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模隨著總收費(fèi)管理面積增加而擴(kuò)大，及因年內(nèi)新采納的購(gòu)股權(quán)計(jì)劃產(chǎn)生的購(gòu)股權(quán)開(kāi)支約2.27億元;購(gòu)股權(quán)開(kāi)支由2019年同期約1437萬(wàn)元增加至約2.34億元。剔除上述購(gòu)股權(quán)開(kāi)支因素后，行政開(kāi)支率則由2019年同期約12.4%下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至約11%。

收并購(gòu)?fù)苿?dòng)增值服務(wù)增長(zhǎng)

目前碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)線主要包括：物業(yè)管理服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)，(三供一業(yè))業(yè)務(wù)及城市服務(wù)。而對(duì)于增值服務(wù)的態(tài)度，在上市之初，其管理層就曾表示，“增值服務(wù)才是我們決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)”。

2020年，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入約86.07億元，同比增長(zhǎng)49.7%，占總收入比約55.2%，較2019年同期下降約4.4個(gè)百分點(diǎn);而社區(qū)增值服務(wù)收入同比增加約100.1%至約17.3億元，占總收入比約11.1%，較2019年同期增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn);非業(yè)主增值服務(wù)收入13.69億元，降幅約3.7%，較2019年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。社區(qū)增值服務(wù)已成為碧桂園服務(wù)第二大利潤(rùn)點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)方面將其歸為深入盤(pán)活并整合社區(qū)及社區(qū)周邊資源，以及通過(guò)收購(gòu)城市縱橫使得社區(qū)傳媒服務(wù)收入進(jìn)一步增長(zhǎng)。

值得一提的是，2020年碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入由截至2019年12月31日止年度約6840萬(wàn)元增至約8.84億元，增幅大增約1192.5%，占總收入比約5.7%，2019年同期約為0.7%。而該項(xiàng)服務(wù)收入的增長(zhǎng)主要源于年內(nèi)通過(guò)收購(gòu)滿(mǎn)國(guó)及東飛所帶來(lái)的業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)。

兩相對(duì)比發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務(wù)在增值服務(wù)方面的收入增長(zhǎng)，多來(lái)自于收并購(gòu)帶來(lái)的提升。對(duì)此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，收并購(gòu)帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，并不能完全反映增長(zhǎng)服務(wù)的具體表現(xiàn)，而且其具有不可復(fù)制性。舉例來(lái)說(shuō)，城市服務(wù)收入雖然大幅增至8.84億元，但其毛利率卻由2019年底的38.7%下降至32.5%。但值得肯定的是，碧桂園服務(wù)對(duì)于增值服務(wù)的態(tài)度是明確的，一系列動(dòng)作也代表其未來(lái)發(fā)展的方向。

在同日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江強(qiáng)調(diào)，未來(lái)五年，碧桂園服務(wù)將實(shí)現(xiàn)各種業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，在物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)、商寫(xiě)、城市服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)千億營(yíng)收的突破。

對(duì)母公司依賴(lài)癥改善未解除

受疫情影響，2020年整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但物業(yè)管理板塊卻異軍突起，物業(yè)公司上市呈“井噴”狀態(tài)。

那么作為上市物管企業(yè)“老大”的碧桂園服務(wù)，是否擺脫了對(duì)母公司的依賴(lài)?

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)在2020年物業(yè)管理服務(wù)收入中，由碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入約為61.95億元，占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的72%，由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入為24.12億元，占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的28%，較去年同期上升了3.7個(gè)百分點(diǎn)。

梳理過(guò)往財(cái)報(bào)，碧桂園服務(wù)2019年由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入約為14億元，占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的24.3%。2018年，這一收入約為3.91億元，僅占整體物業(yè)管理服務(wù)收入的11.4%。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，2020年物管行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中平均數(shù)約六成來(lái)自兄弟開(kāi)發(fā)公司。

從具體表現(xiàn)上看，碧桂園服務(wù)獨(dú)立第三方的物業(yè)開(kāi)發(fā)占比呈逐年遞增趨勢(shì)，但目前體量仍較小。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，受房企分拆上市特性，物業(yè)公司依賴(lài)母公司是普遍現(xiàn)象。短期來(lái)看，此類(lèi)物業(yè)公司的規(guī)模一方面需要母公司來(lái)擴(kuò)大在管面積，另一方面則需要通過(guò)收并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。就碧桂園服務(wù)而言，此次其物業(yè)管理服務(wù)的收入占比是下降的。也就是說(shuō)，除收并購(gòu)手段外，未來(lái)碧桂園服務(wù)也可以依靠增值服務(wù)的“成長(zhǎng)”，來(lái)逐漸擺脫對(duì)母公司的依賴(lài)。

關(guān)鍵詞： 碧桂園 2020年 凈利潤(rùn)